今年,财政部、住建部先后下发了《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》和《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》等政策,并在近日公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单,北京、长春、上海等16个城市入围。而依照目前情况而看,国内租赁房源出现向一二线城市集中的趋势愈发明显,有迹象表明,一二线城市是住房消费的主题,租房生活也成为了年轻人生活在一二线城市的首要选择。
据了解,由于重购轻租等原因,长期以来,我国的房屋租赁市场所受到的关注度一直不如买卖市场,但在“租购并举”等住房制度实施以来,情况将有所改变。此次中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持,试点示范期为3年。中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。
事实上,不仅仅是中央层面颁布利好政策,今年以来,一二线城市各级政府陆续从金融、税收、土地、监管等多方面实施了一系列政策,再次按下“加速键”促进住房租赁市场发展。
有业内人士表示,中央分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的的大中城市发展住房租赁市场,构建有力体制机制,以及多渠道筹集租赁住房房源,促进专业化、机构化租赁企业发展,改善租赁消费环境,加快形成租购并举格局。
租赁市场需求巨大
规模不断扩大的市场和年轻化的租房人群,使住房租赁市场呈现出了新的发展趋势,对住房租赁服务企业也提出了新的要求。
近日,博鳌21世纪房地产论坛第19届年会上,谈到房屋租赁市场,会找房CEO李磊表示,租赁市场有万亿元的规模,虽然不是新房市场十几万亿元,对于刚出来创业者而言,市场规模是可以的,租赁市场蕴藏巨大的机会。
从长期来看,大量的流动人口将提升租赁人群占比,住房租赁市场将会增长。根据国家卫计委发布的数据预估,2030年全国租赁人口将达2.7亿人,对应市场规模将达4.2万亿。
事实上,中国规模化住房租赁企业市场份额只占很小的比例,存在着新市民住房租赁旺盛需求与租赁房源不足的矛盾,也存在着租赁房源不足等问题。
李磊补充道,与欧美发达国家相比,住房市场早就实现了租售并举。需求方面,住房自有率不高,大多为60%~70%,居民租房意识较强。供给方面,国外租金回报率普遍在2.5%到5%之间。因此,与发达国家相比,我国的租房率和租金回报率还有很大提升空间,意味着租赁市场有着极大潜力。
根据相关调查显示,在居住方面,越来越多的年轻人的心态也正在发生变化,随着租房市场的健康发展和居住环境观念的不断变化,年轻人对买房的执念也在松动。而此次利好政策对16个城市的房屋租赁市场,提供了健康稳定的发展基石。
针对16个城市被定位试点城市,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于纳入租赁试点的16个城市,租赁市场发展的财政资金会更加到位,这有利于租赁市场的发展,包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。财政支持包括财政补贴、税费减免等,相关试点后不排除在此类城市会推出一系列可供示范和借鉴的租赁住房范本。
业内人士指出,消费升级的背景下,年轻人越来越注重居住品质,政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场,这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐,如同鲶鱼一般,搅动了整个住宅 租赁市场。统计数据显示,超6成的毕业生在租房方式上期望选择整租,追求个人私密空间和居住品质。
根据诸葛找房半年报数据显示,在2019年,全国20个重点城市上半年租金均价累计上涨1.67%。其中累计上涨城市15个,累计下跌城市5个。上半年租金均价一线城市半年累计上涨3.41%,重点二线城市半年累计上涨0.67%。
北京市天通苑地区某连锁公寓地区经理李先生表示,2018年租房市场较稳定,租金价格出现了持续性较低增长,而租金价格与运营成本密切相关,最主要的是需求、行业竞争以及收房率。而在2019年第一季度,房屋租赁价格出现短暂性低迷,我们的一组业务员每个月平均收房近20套,较去年是有所增长的。但是由于政策的限定,最受青年欢迎的N+1房型(例如,3室1厅改成4室)将会取消,房客租金也会大幅度上调。
监管问题亟待破解
住房租赁市场受到了政策大力支持是一件好事,这也使得开发商与其他相关企业更加密切关注房屋租赁市场,在市场活跃的同时,各类资本涌入,无疑也会带来一些相关问题。
近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告显示,当前,租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大,由此可能带来不良的连锁反应。比如,长租公寓经营遭遇困难,房主收不到房租,很多人就会提出让承租人搬离出租房屋。市场人士认为,住房租赁市场平稳健康发展,关系到民生和社会稳定,必须密切加以规范引导。
据了解,国家和各相关城市在不断加大对住房租赁支持力度的同时,对住房租赁市场的监管也必须到位。当前,一些城市已经加大了对住房租赁领域乱象的治理力度。相信随着住房租赁房源的增多,住房租赁行为的规范,租购并举的住房消费格局会逐步形成并日益完善。
中原地产研究中心统计数据显示,2018年全国有百城发布了鼓励租赁相关的政策,类似政策在2019年继续密集发布,截至目前已累计超过30次,包括公租房、整顿租赁市场乱象、稳定租金、加大租赁房源供应等。
中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场健康是房地产市场健康的重要组成部分,只有租赁市场稳定了,买卖市场才能稳定。名单中的城市租赁需求多、租金高,这些区域租赁市场稳定了,全国租赁市场基本上就稳定了。
近日,某长租公寓平台被曝大量隔断房卷土重来,甚至宣称,不被举报就能继续住,查得不严就可以打隔断。而频频打擦边球对安全隐患以及住房环境带来了严重威胁。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,严禁隔断等监管举措并不会激化租房市场的供求矛盾。因为在大力发展租赁市场背景下,高中低端租赁住房都有供应,不一定非得通过打隔断来满足租户的需求,打隔断也不利于居住安全和提升居住体验。
独立律师李欣表示,关于隔断房,2013年7月就已经印发了《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租。部分平台仍频频打擦边球,对此消费者在房屋租赁时应要求出租者在租赁合同上写明,提供合法、合规房源。保障权益,如果受到权益侵害应及时向相关部门提起诉讼。关于房屋租赁行业的监管,从长远来看,要建立经纪行业信用体系以及全社会统一的信用体系,让守信者走遍天下,失信者寸步难行。