龙头房企的格局近来出现了微妙变化。今年上半年房企销售数据显示,“三甲”碧桂园、万科和恒大之间的差距正在扩大,同时,力争重返前三的保利发展紧追恒大。
研究报告显示,从上半年房企的销售额和拿地金额来看,行业集中度在提升。与此同时,有专家认为,房企在价值判断、经营模式、经营区域上的分化将重塑国内市场格局,催生房企联营及区域千亿元房企。
而对于房企下半年的处境,有分析师表示,下半年对于房企来说是压力颇大的时段。房地产融资环境在收缩,而需求侧的调控却没有放松,房企面临的压力甚至会明显高于上半年。
“碧万恒”差距扩大
下半年保利排名或是变数
今年上半年,碧桂园、万科和恒大依然稳居行业前三。
根据公告数据,今年1-6月,万科累计实现合同销售金额3340亿元,合同销售面积为2150.1万平方米;恒大累计实现合同销售金额2818.2亿元,累计合约销售面积约2619.9万平方米。
由于碧桂园只公布了归属于本公司股东权益的销售情况而并没有披露全口径数据,参考观点指数研究院和中指研究院的报告可以得出,碧桂园合同销售额为3920亿至3934.9亿元,销售面积为4023万至4379.1万平方米。
就环比数据而言,第二名万科与第一名碧桂园的销售额差距由300亿元扩大到580亿元左右,第三名恒大与碧桂园的销售额差距则从800亿元进一步扩大到1100亿元左右。
另外值得注意的是,去年全年销售额排名第五的保利发展在今年上半年超过融创中国,位列第四。今年1-6月,保利发展完成销售金额2526.24亿元,销售面积为1636.47万平方米;融创中国完成销售金额2141.6亿元,销售面积约1472.0万平方米。
值得一提的是,保利地产在去年9月宣布升级为保利发展,其高层明确提出要力争重返行业前三。目前来看,排名第三的恒大上半年销售额同比下降约7.3%,而保利发展同比增长17.33%,系房企前五名中增幅最大者,二者上半年的销售额只有不到300亿元的差距。
此外,除了销售额同比下降之外,恒大上半年净利润和核心业务净利润同比分别下降49%和45%,恒大解释利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所致。而保利发展同期的净利润和归母净利润分别同比增长39.23%和53.28%。虽然从净利润来看,保利发展距恒大的270亿元还有百亿元差距,但是其增长势头值得恒大警觉。
就今年上半年数据而言,去年全年销售额排在前十名的房地产企业除了位次略有调整外,名单并无变化,依次是碧桂园、万科、恒大、保利发展、融创中国、中海地产、绿地集团、新城控股、华润置地、龙湖集团。下半年保利发展能否跻身前三,将成为龙头房企格局的最大变数。
市场集中度持续提升
布局全国不再是唯一路径
自2016年以来,房地产市场集中度持续提高,行业开启一轮洗牌进程。今年上半年,在200余家中小房企宣布破产的同时,头部房企的市场份额却继续攀升。
根据中国指数研究院报告,今年1-6月,共有147家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加九家;合计实现销售额58537亿元,平均销售额为398.2亿元,同比增长10.3%;市场份额提升了九个百分点。
从拿地金额来看,TOP10企业今年1-6月拿地总额为5586亿元,占TOP100企业的36.6%;TOP30企业今年1-6月拿地总额为9959亿元,占TOP100企业的65.3%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中趋势明显。
上述报告同时指出,从重点城市拿地金额前十企业来看,全国性企业布局广泛,地方房企进行区域深耕;从城市群拿地企业来看,龙头房企广泛布局,中小房企持续深耕区域市场。
这意味着,布局全国已不再是房企发展的唯一路径。
国家统计局数据显示,今年1-6月,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速回落0.3%;其中住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%,投资总额为45167亿元,增长15.8%,增速回落0.5%。
房多多市场研究总监张键认为,今年上半年房地产开发投资增速表明回落,市场的变化正在重塑房企竞争格局。
张键表示,随着城市价值判断与经营模式的分化,房企不再一致追求全国性布局,而是依据自身核心竞争力有目标地精耕区域市场。一方面,东部沿海城市依旧是主流房企的必争之地;另一方面,以成都、重庆、西安为代表的中西部城市也随着国家政策的倾斜而成为部分房企的重点关注区域。
“整体来看,房企价值判断、经营模式、经营区域的分化将重塑国内竞争格局,‘区域精耕、慢周转’或成为新趋势,进而催生房企联营及区域千亿元房企。”张键说。
房企准备收缩
未来将面临较大压力
值得注意的是,今年7月30日召开的中央政治局会议提出:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再一次明确了“房住不炒”的指导方针。
这一表态意义重大。业内普遍认为,市场上关于调控松绑的幻想就此被打破。同时,未来楼市调控不松绑的基调也已奠定。
此后的8月2日和8月9日,央行和银保监会分别部署对房地产行业的资金监管和专项检查。
“下半年会是企业最难熬的一段时间。”北京某大型房企人士表示,可以预料的是,销售端和融资端都将受到影响,企业很快就能感觉到资金上的压力。
7月末,老牌房企富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调今年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。
文件还提及:“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”,下半年要促销售、抓回款,“以完成项目销售目标为第一优先级”,要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款率。
据了解,准备“过冬”的房企不止一家。旭辉集团就在近期的业绩会上表示,下半年将坚持现金为王的策略以及不拿“地王”的纪律,并将放缓扩张脚步,原则上不再进入全新城市,只是做好既有开发城市的深耕。
某大型房企也在内部要求,各地方分公司在拿地时要对成本“仔细核算”,从而保证项目有足够的盈利空间。
上海易居房地产研究院表示,综合考虑当前的各种因素,预计全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。
中原地产首席分析师张大伟表示,房企想要完成年度销售目标将面临很大压力,未来甚至不排除房企采取“以价换量”策略的可能。
另有专家认为,房企下半年面临的压力明显高于上半年。针对融资收紧、拿地竞争、销售乏力的困境,房企不得不提前冲刺。房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度,三季度原本是市场淡季,但房企现在一刻都不能放松,在淡季也要积极蓄客。能否抓住机遇快速拉动销售,成为房企全年能否完成既定目标的重要一环。